La Loi Elan n°2018-1021 est entrée en vigueur le 23 novembre 2018. L’acronyme signifie « évolution du logement et aménagement du numérique ». Cette loi porte réforme du droit de l’immobilier : plus précisément, elle met en place un nouveau dispositif d’encadrement des loyers, l’instauration d’un bail numérique et d’un bail mobilité. Elle va permettre aussi de renforcer les pénalités pour les locations saisonnières abusives.

• Un nouveau dispositif d’encadrement des loyers

La loi va conserver les grandes lignes de ce que prévoyait la loi ALUR de 2014, même si celle-ci a connu des difficultés en raison de son application périlleuse et de son suivi par seulement deux villes, Paris et Lille.

Une mise en place d’observatoires locaux des loyers (OLL) va se faire de façon obligatoire dans les zones tendues. Ces OLL vont permettre de favoriser la transparence des données locatives.

Une zone tendue va être caractérisée par trois facteurs :

-L’application de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) pour un terrain constructible,

– L’application de la taxe sur les logements vacants (TLV), applicable à certaines communes pour un logement vacant,

-Le droit du locataire à un préavis d’un mois, l’application de l’encadrement des loyers pour un logement loué.

Un simulateur sur Légifrance permet de déterminer pour chaque ville si cette dernière est considérée comme étant en zone tendue.

Dans ces zones tendues, un encadrement des loyers n’est pas obligatoire, mais le préfet sera en droit de décider de sa mise en œuvre par arrêté, si une demande aura été formulée par des établissements publics ou des collectivités compétentes.

Si l’encadrement des loyers est mis en place, et dans l’hypothèse où cet encadrement ne serait pas respecté, le préfet sera en droit d’octroyer une sanction sous forme d’amende administrative contre le bailleur. Cette amende pourra aller jusqu’à 15 000€ pour les personnes morales.

• L’instauration d’un bail numérique

Cette mesure a été peu discutée au Parlement, sûrement parce que la mise au numérique est un des éléments phares de cette loi. Ce bail numérique va permettre au gouvernement de prendre par ordonnance les mesures nécessaires à la création d’un régime d’agrément pour développer l’établissement numérique des contrats de location, mais également pour organiser le recueil des données relatives aux baux du parc locatif privé. Cela va dans le même sens que la signature électronique et explique le fait que l’article 47 de la loi supprime l’exigence manuscrite pour l’acte de caution.

L’instauration de cette mesure provoque des inquiétudes de différentes ampleurs. Tout d’abord, certains craignent une mainmise de l’État sur la rédaction des baux en raison de la possibilité pour le gouvernement de prendre les mesures nécessaires par ordonnance. Mais il y a également la crainte de favoriser par cette mesure les agences 2.0 pouvant être très avantagées face à agences immobilières traditionnelles.

• L’instauration du bail mobilité

Ce bail a été instauré pour les locataires ayant une mobilité professionnelle. En effet, beaucoup de travailleurs ou étudiants en alternance peuvent être amenés à se déplacer pour des raisons professionnelles dans une autre ville que celle dans laquelle ils habitent de façon principale. Ce bail concerne la location meublée pendant une durée maximum de 10 mois, non renouvelable et avec une possibilité pour le locataire de résilier à tout moment, sans indiquer les raisons de cette résiliation. Mais le locataire doit respecter le préavis d’un mois. Ce bail ne fera pas l’objet d’un dépôt de garantie, les charges seront versées forfaitairement, et aucune clause de solidarité ne sera applicable dans une situation de colocation.

Il est à remarquer la protection majeure du locataire, au détriment du propriétaire.

• Le renforcement des pénalités pour les locations saisonnières abusives

Les locations saisonnières, touristiques telles Airbnb posent des problèmes puisque que certains utilisateurs s’improvisent professionnels de l’hôtellerie ou de l’immobilier sans être soumis à aucune réglementation s’appliquant dans ces secteurs.

De sorte que les communes pourront demander aux loueurs de fournir un décompte du nombre de nuitées pour l’année en cours. A partir de 120 nuits par an, la location saisonnière devient abusive.

De plus, si ces derniers manquent à leurs obligations, ils pourront se voir appliquer une sanction pouvant atteindre 10 000€ par logement.

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