Un nouvel avantage pour les investissements immobiliers : le dispositif de Normandie

La loi de finance pour 2019 a été publiée le 24 septembre 2018. Le 9 novembre 2018, le gouvernement a adopté un texte instaurant un dispositif fiscal d’aide à l’amélioration de l’habitat ancien dans les centres dégradés. Le gouvernement a pour objectif de mettre en place un « outil fiscal puissant incitant les investisseurs bailleurs à rénover leurs logements ». 

Au titre du dispositif, seront éligibles à une aide à l’investissement locatif, les acquisitions de logements anciens faisant l’objet de travaux d’amélioration, réalisés par des entreprises. Le dispositif exclut les rénovations effectuées par l’investisseur. Il doit donc faire intervenir des professionnels, ce qui fait augmenter le coût de l’investissement. De plus, seuls certains travaux donneraient accès à l’aide fiscale, ces derniers devant être fixés par décret. Les travaux définis par décret doivent représenter 25% du coût de l’opération.  Également, l’acquéreur doit s’engager à louer le logement rénové pour une durée comprise entre 6 et 12 ans.

Ce dispositif est largement inspiré du dispositif Pinel : la réduction d’impôt est calculée selon les mêmes modalités, prévues à l’article 199 novovicies du Code général des impôts, qui prévoit que la réduction d’impôt Pinel permet de réduire de l’impôt sur le revenu du contribuable investisseur jusqu’à 6 000 € par an. 

Le dispositif Pinel contient trois périodes d’engagement : 

• Un engagement de 6 ans, qui bénéficie d’une réduction d’impôt de 12% dans un plafond de 6 000€ par an.
• Un engagement de 9 ans, qui bénéficie d’une réduction d’impôt de 18% dans un plafond de 6 000€ par an.
• Un engagement de 12 ans, qui bénéficie d’une réduction d’impôt de 21% dans un plafond de 5 250 € par an. 

–> Ces réductions sont directement déduites de l’impôt. 

Cet avantage fiscal voté dans la loi de finance 2019, ne sera applicable que pour certains logements :

• Ceux situés dans des communes « dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué », et
• Ceux situés dans des communes signataires d’une convention d’opération de revitalisation du territoire.

–> Cela réduit le champ d’application du dispositif. 

Enfin, seuls les logements qui remplissent les conditions précitées et acquis entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 pourront prétendre à être bénéficiaires de l’aide fiscale. 

D’un point de vue pratique, les communes qui bénéficieront du programme « action cœur de ville » lancé en mars 2018 par les pouvoirs publics, pourront également bénéficier du dispositif fiscal pour la rénovation des logements. Au titre de ce programme, 222 villes ont été retenues pour bénéficier d‘une convention de revitalisation sur 5 ans, afin de redynamiser leur centre-ville.

Cette opération répond à une double ambition : 

• Améliorer les conditions de vie des habitants des villes moyennes ,
• Conforter leur rôle de moteur de développement du territoire.

Cette revitalisation des centres-villes s’effectue autour de 5 axes : 

• L’habitat,
• Le commerce et le développement économique,
• Les mobilités et connexions,
• Le patrimoine et paysage,
• L’accès du public aux équipements et services.

La volonté du gouvernement s’inscrit dans une dynamique de revitalisation des villes. L’application du dispositif d’aide fiscale aux villes bénéficiant déjà de l’action « cœur de ville » va certainement accentuer la demande dans le secteur de l’immobilier. Il pourra découler de ce dispositif un regain d’activité pour les secteurs du bâtiment qui seront alors chargés de rénover les centres-villes.

Néanmoins, l’avantage fiscal ne peut être qu’une incitation limitée à la rénovation. En effet, le coût des rénovations d’importance ne pourra pas être absorbé par l’avantage fiscal, qui est limité à 6 000€ par an. 

Ce dispositif devra être manipulé avec autant de précaution que le dispositif Pinel afin qu’il soit intéressant pour les investisseurs. 

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