En matière de plus-values immobilières des particuliers, la loi organise des cas d’exonérations prévus aux II, III et IV de l’article 150 U du CGI.
En particulier, le 1° du II de l’article 150 U du CGI qui vise la cession des « immeubles » ou « parties d’immeubles » « qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession »-1;
Sont considérés comme résidences principales au sens du 1° du II de l’article 150 U du CGI, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. Les droits relatifs à ces biens peuvent également bénéficier de cette exonération (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n° 2O).
L’exonération suppose donc que le bien cédé soit à la fois la résidence habituelle (lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année), et effective (Une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération. Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence).
En principe, la qualification de résidence principale suppose que son propriétaire soit encore dans les lieux à la date de l’acte de cession, au moins si la vente a lieu dans des délais normaux (BOI, préc. n° 180).
Mais occuper signifie y vivre effectivement, et ces conditions de base avaient été un peu oubliées par deux époux qui firent construire une maison d’habitation pour peu de temps après, en juin 2009, la céder à une société civile de placements immobiliers (SCPI).
Pour les vendeurs, les dispositions du 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts, de l’exonération de la plus-value réalisée était application à l’opération, de sorte qu’aucune imposition ne pouvait être due, malgré la plus-value constatée lors de la cession.
A la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration remit cependant en cause cette exonération au motif que les intéressés n’occupaient pas ce bien immobilier à titre de résidence principale au moment de la cession.
Le tribunal administratif de Caen saisie d’une demande de décharge rejeta celle-ci (TA Caen, 16 juillet 2019). En effet, la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux de construction de la maison avait été déposée le 2 avril 2009. Et l’abonnement d’électricité a été établi à compter du 8 avril 2009. Et une très faible consommation électrique fut constatée entre cette date et celle de la cession, beaucoup plus faible que celle constatée dans un autre bien immobilier qui leur appartenait également.
Si on ajoutait à cela que sept sur huit des comptes bancaires des requérants mentionnaient cette dernière adresse et non celle du bien cédé et les factures des travaux de construction de la maison et les contrats d’assurance furent également envoyés à la même adresse que celle des comptes bancaires, c’est, pour la Cour d’appel de Nantes, à bon droit que l’administration a remis en cause, sur le fondement des dispositions du 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts, l’exonération litigieuse (CAA Nantes, 1re ch., 1er avr. 2021, n° 19NT03708).
1- le 3e du II de l’article 150 U du CGI vise la cession des « immeubles » ou « parties d’immeubles » « qui constituent les dépendances immédiates et nécessaires » de la résidence principale du vendeur.
Par Michel Leroy – Juin 2021
Mots clefs
Plus-value – résidence principale – exonération – résidence effective.
Thématique
Fiscalité