Afin de favoriser le développement des sociétés foncières chargées d’assurer la gestion professionnelle d’un patrimoine immobilier, est octroyé aux entreprises qui leur cèdent un immeuble un avantage fiscal, sous la forme d’un taux réduit d’impôt sur les sociétés applicable à la plus-value résultant de cette cession, ayant pour contrepartie la conservation de celui-ci par la société cessionnaire pour une durée d’au moins cinq ans. Il résulte en outre de ces dispositions que le cessionnaire d’un immeuble qui ne respecte pas l’engagement de le conserver pendant cinq ans est redevable d’une amende égale au quart de la valeur à laquelle il l’a acquis.

En déterminant le montant de cette amende en fonction de la valeur à laquelle l’immeuble a été acquis par la société auteur du manquement, les dispositions de l’article 1764 du code général des impôts ont retenu une assiette en rapport avec l’infraction commise, tenant à la rupture de l’engagement de conservation de l’immeuble. Toutefois, en appliquant à cette valeur un taux de 25 %, alors que l’avantage fiscal dont bénéficient le cédant et le cas échéant, indirectement, le cessionnaire, s’élève seulement à la différence entre le taux réduit de 19 % et le taux normal de l’impôt sur les sociétés, appliquée à la plus-value imposable, les dispositions contestées ont retenu un montant d’amende disproportionné par rapport à la gravité du manquement qu’elle réprime et portent ainsi une atteinte disproportionnée, au regard de l’objectif poursuivi, au droit au respect des biens garanti par les stipulations de l’article 1er du protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Selon l’article 210 E du code général des impôts, les plus values dégagées lors de la cession d’un immeuble, de droits réels mentionnés au sixième alinéa du II de l’article 208 C, de titres de sociétés à prépondérance immobilière au sens du a sexies-0 bis du I de l’article 219 ou de droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble par une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun à une société dont les titres donnant obligatoirement accès au capital sont admis aux négociations sur un marché réglementé ou offerts au public sur un système multilatéral de négociation, à une société civile de placement immobilier dont les parts sociales ont été offertes au public, à une filiale mentionnée au premier alinéa du II de l’article 208 C, à une société mentionnée au III bis du même article ou à une société agréée par l’Autorité des marchés financiers et ayant pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales visées à l’article 8 et aux 1,2 et 3 de l’article 206 dont l’objet social est identique sont soumises à l’impôt sur les sociétés au taux visé au IV de l’article 219.
II. – L’application des dispositions du premier alinéa du I est subordonnée à la condition que la société cessionnaire prenne l’engagement de conserver pendant cinq ans l’immeuble (…). / Le non-respect de ces conditions par la société cessionnaire entraîne l’application de l’amende prévue au I de l’article 1764. (…) “.
Aux termes de ce texte, ” La société cessionnaire qui ne respecte pas l’engagement mentionné au II de l’article 210 E est redevable d’une amende dont le montant est égal à 25 % de la valeur de cession de l’actif pour lequel l’engagement de conservation n’a pas été respecté “.

Plus-values – Foncières – Sanctions fiscales

Fiscalité